Atualizado em 14/07/2025

No universo do planejamento patrimonial e sucessório, estruturas como holdings familiares desempenham papel central na organização, proteção e transmissão de patrimônio ao longo das gerações. Contudo, uma variável tributária tem ganhado cada vez mais relevância e exigido atenção estratégica: o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Com o avanço das decisões do STF e STJ sobre o tema, entender a incidência, base de cálculo e momento do ITBI passou a ser essencial para mitigar riscos e otimizar resultados em planejamentos que envolvem imóveis. Neste artigo, explicamos por que o ITBI se tornou um dos principais pontos de atenção nas estruturas societárias familiares – e como antecipar seus impactos pode representar uma vantagem estratégica.

Quando o ITBI é devido em uma holding familiar?

A holding patrimonial é frequentemente utilizada como ferramenta para centralizar ativos da família, inclusive imóveis. Quando esses imóveis são transferidos para o capital social da holding, surge a dúvida: há incidência de ITBI?

Atividade preponderante e imunidade constitucional

De acordo com a Constituição Federal, não incide ITBI na integralização de imóveis ao capital social quando a atividade preponderante da sociedade não for imobiliária. Ou seja, se mais de 50% da receita da holding não decorre da compra, venda ou locação de imóveis, é possível usufruir da imunidade tributária.

Contudo, o STF restringiu essa imunidade no julgamento do Tema 796, esclarecendo que ela se limita ao valor efetivamente integralizado como capital social, não se estendendo ao valor destinado à reserva de capital.

O risco na prática

Na prática, muitos municípios vêm exigindo o ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o valor declarado para fins de integralização – mesmo quando a holding atende aos requisitos da imunidade. Isso tem gerado insegurança jurídica e aumento do custo da estruturação.

Por exemplo: se um imóvel está declarado por R$ 200 mil no Imposto de Renda e a prefeitura o avalia em R$ 1 milhão, pode haver cobrança de ITBI sobre R$ 800 mil, mesmo que a operação esteja amparada pela imunidade.

Esse cenário exige provisionamento prévio de riscos, análise estratégica da estrutura e, quando necessário, avaliação da viabilidade de contestação judicial.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

Outro ponto de atenção é o valor sobre o qual o ITBI será cobrado.

Historicamente, muitos municípios utilizavam o chamado valor venal de referência, um critério arbitrário e muitas vezes superior ao valor real da transação. Essa prática foi objeto de intensa controvérsia até que, no Tema 1.113, o STJ firmou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel – e não o valor venal utilizado para fins de IPTU.

Além disso, o tribunal reconheceu a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, que só pode ser contestada pela prefeitura por meio de processo administrativo regular.

No contexto das holdings, os imóveis são frequentemente integralizados pelo valor constante na declaração de IR dos sócios, visando ao diferimento de ganho de capital. Mas atenção: para o ITBI, a base será sempre o valor de mercado, o que pode gerar divergências com o fisco municipal.

Posso usar o valor da minha negociação como valor de mercado?

Nem sempre. O valor negociado pode refletir situações específicas (como pressa na venda, acordos familiares, etc.) que não representam as condições normais de mercado. O valor de mercado é estimado com base em comparativos objetivos de imóveis semelhantes, desconsiderando fatores subjetivos.

Quando o ITBI é exigido?

Uma dúvida comum: toda negociação de imóvel gera cobrança de ITBI?

A resposta é não. O STF, ao julgar o Tema 1.124, decidiu que o ITBI só é devido com o registro da transferência da propriedade no cartório de imóveis. Assim, cessões de direitos, como compromissos de compra e venda entre particulares, não geram ITBI, pois o imóvel ainda permanece formalmente no patrimônio do titular original.

Essa decisão é particularmente relevante em reorganizações familiares e planejamentos sucessórios, que muitas vezes envolvem etapas prévias à transferência formal da propriedade.

Conclusão: ITBI como variável estratégica

Diante do avanço da jurisprudência e da postura cada vez mais arrecadatória dos fiscos municipais, o ITBI deixou de ser um detalhe técnico para se tornar um dos elementos centrais do planejamento patrimonial e sucessório.

A depender da estrutura, do momento e do valor atribuído ao bem, os impactos financeiros e jurídicos podem ser significativos. Por isso, o imposto deve ser analisado desde o início da estruturação, considerando os objetivos da família, o entendimento dos tribunais superiores e as práticas locais dos municípios.

Antecipar o debate sobre o ITBI transforma um possível passivo em uma oportunidade de estratégia.